Doskonały okres na inwestycję w nieruchomości

Published by PLDF GmbH on 4. października 20194. października 2019

Niezależnie od koniunktury, inwestycje w nieruchomości zawsze należały do jednych z atrakcyjniejszych form pomnażania kapitału. Światowy kryzys finansowy czyni te formę inwestycji jeszcze bardziej atrakcyjną. Ogromne nakłady finansowe przeznaczone przez rządy krajów na łagodzenie skutków kryzysu, budzą obawy przed inflacją. Lokowanie pieniędzy w środki trwałe, jakimi są nieruchomości, to doskonały sposób ochrony przed spadkiem realnej wartości pieniądza. A ponieważ pobudzanie gospodarki jest stymulowane m.in. poprzez obniżenie stóp procentowych, niejako przy okazji efektem tego są wyjątkowo korzystne stopy kredytów hipotecznych. Dlatego kryzys finansowy to doskonały okres na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości do celów własnych lub jako inwestycję. 

Stopy procentowe kredytów hipotecznych osiągnęły najniższy poziom w historii. Na rynku niemieckim dominują kredytu ze stałą stopą procentową, gwarantowaną na określoną ilość lat. Decydując się dzisiaj na zakup nieruchomości, można zapewnić sobie wyjątkowo atrakcyjne warunki finansowania nawet na kolejne 30 lat.

Przykład: mieszkanie w Monachium, 3 pokoje, 70 m², cena 180.000€

Założenia: udział własny 10%, stopa procentowa 3,73% (gwarantowana na 10 lat), umorzenie 1%

Rata kredytu: 638,55€*

Przy założeniu dodatkowych kosztów na poziomie 3€/ m² (czynsz, prąd, ogrzewanie itp.), całkowite nakłady za mieszkanie wyniosą ok. 848,55€. Jest to więc kwota porównywalna z kosztami wynajmu podobnego mieszkania. Dla porównania, rata kredytu na takie samo mieszkanie przed 10 laty, byłaby o ok. 337€ wyższa (stopa procentowa była wówczas o ok. 2,5 punkty procentowe wyższa niż obecnie).  

Dodatkową zachętą do zakupu nieruchomości na cele własne, szczególnie dla rodzin z dziećmi, jest możliwość wykorzystania do spłaty kredytu hipotecznego państwowych dotacji, w ramach tzw. Riester-Rente. Na dotacje państwowe składają się tzw. Grundzulage (154 Euro/rok dla osób samotnych; 308 Euro/rok dla małżeństw) oraz do tzw. Kinderzulage (185 Euro/rok za każde dziecko; 300 Euro/rok za dzieci urodzone po roku 2008).  

Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych to również dobra okazja do zakupu nieruchomości pod inwestycję. Wiele osób zniechęca do tej decyzji przekonanie, ze zakup i wynajem mieszkania wiąże się z relatywnie dużym ryzykiem oraz wysokim nakładem pracy. Istnieją jednak firmy, które przejmują na siebie praktycznie cały proces oraz ryzyko związane z wynajmem. Oferta takich firm sięga od oferty zakupu, poprzez zarządzanie nieruchomością (konserwacja, drobne naprawy, rozpatrywanie zdarzeń ubezpieczeniowych itp.), organizację wynajmu (szukanie najemców, organizowanie oględzin mieszkania, formułowanie umów najmu, protokoły zdania mieszkania, ściąganie należności itp.), aż do organizacji sprzedaży nieruchomości. Firmy takie przejmują na siebie również ryzyko straty, w przypadku gdy mieszkanie przez pewien okres nie będzie miało najemcy. Oplata za kompleksowa usługę wynosi ok. 50€/miesiąc, którą nawiasem mówiąc można wykazać w rozliczeniu podatkowym.  Poza tym w rozliczeniu podatkowym można wykazać m.in. następujące koszty: amortyzację, odsetki kredytowe, opłaty za zarządzanie (Hausverwaltung), prowizję maklera, opłaty notarialne, podatek od zakupu nieruchomości (Grunderwerbsteuer), renowacje, dojazdy do nieruchomości itp. Mając dobrego doradcę podatkowego, można dzięki oszczędnościom podatkowym w dużej mierze zrekompensować koszty związane z wynajmem i obsługą kredytu. Należy pamiętać, że na zysk z takiej inwestycji składa się również wzrost wartości nieruchomości, zwłaszcza że po upływie 10 lat od zakupu jest on całkowicie zwolniony z podatku dochodowego. Być może bardzo dobrym pomysłem na inwestycje byłby zakup nieruchomości w perspektywie otwarcia niemieckiego rynku pracy w maju 2011 r. Scenariusz sprzed kilku lat w Wielkiej Brytanii raczej się nie powtórzy, ale na pewno należy się spodziewać zwiększonego napływu Polaków poszukujących w Niemczech pracy. Będą to potencjalni klienci do wynajmu mieszkania. 

Ze względu na związki wielu Polaków mieszkających w Niemczech z krajem pochodzenia, atrakcyjną inwestycją może być również zakup domu lub mieszkania w Polsce. Co prawda nie należy oczekiwać powtórki boomu na rynku nieruchomości sprzed kilku lat, ale polski rynek mieszkaniowy nadal jest nienasycony i stwarza duże szanse na osiągniecie dobrego zysku. Od początku kryzysu gospodarczego w wielu polskich miastach średnie ceny mieszkań spadły o kilkanaście procent.  Eksperci zapewniają, że obecnie kupno nieruchomości po dużych przecenach, to bardzo dobra inwestycja. Wraz z poprawą sytuacji gospodarczej, ceny powinny powrócić do poziomu sprzed kryzysu. W dalszej perspektywie wzrost cen na poziome ok. 10% rocznie jest uważany za bardzo prawdopodobny. W porównaniu do rynku niemieckiego, rynek polski jest ponadto nadal mniej dojrzały, co stwarza szanse na ponadprzeciętny zysk, jeżeli się wie gdzie i jak inwestować. Przykładem mogą być inwestycje w ziemie rolną w okolicach dużych miast, spekulując na odrolnienie ziemi, czy inwestycje w stare zabytkowe kamienice w centrach dużych miast, objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Również zbliżające się Mistrzostwa Europy w piłce nożnej do ciekawy pomysł na inwestycje z myślą o wynajmie mieszkania podczas imprezy. Dodatkowym argumentem za kupnem nieruchomości w Polsce jest fakt, że polskie banki obliczają zdolność kredytową z dochodów osiąganych za granicą na znacznie wyższym poziomie niż banki niemieckie. W efekcie osoby, które nie mają szans na kredyt w Niemczech, mogą z powodzeniem ubiegać się o kredyt w bankach polskich.

Mimo obecnie bardzo korzystnych warunków finansowania, zakup nieruchomości wiąże się z pewnym ryzykiem. Poza ceną zakupu należy pamiętać o kosztach okołokredytowych (notariusz, wpis do księgi wieczystej, prowizja maklera, podatek itp.), które w sumie wynoszą do ok. 8% ceny zakupu. Co prawda banki udzielają kredytów na ponad 100% wartości nieruchomości, to jednak bezpieczniej jest sfinansować zakup z wkładem własnym. W ten sposób ogranicza się ryzyko niewypłacalności w przypadku konieczności sprzedaży nieruchomości klika lat po wzięci kredytu i całkowitej spłaty pozostałych należności kredytowych. Dla osób, które nie posiadają wkładu własnego, dobrym rozwiązaniem jest odłożenie decyzji o zakupie nieruchomości na przyszłość i zaoszczędzenie do tego czasu wkładu własnego. Obecnie bardzo dobrym produktem finansowym dla takich osób jest tzw. Bausparvertrag, który poza funkcja konta oszczędnościowego, zawiera gwarancje obecnie korzystnych stóp procentowych kredytów hipotecznych na przyszłość.

*obliczeń dokonano dnia 15.06.2010 na podstawie danych z portalu kredytowego www.creditweb.de